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Mar 7 2019

Una reforma que podrнa endurecer el acceso al crйdito, Vivienda, EL MUNDO, que es credito.

#Que #es #credito


Una reforma que podrнa endurecer el acceso al crйdito

Que es credito

Se incrementa el nъmero de meses sin pagar necesarios para que el banco pueda activar el proceso de desahucio

La norma pone lнmites a los intereses por demora y a las comisiones por amortizaciуn total o parcial anticipada

  • Rubйn G. Lуpez
  • Madrid

10 nov. 2017 09:26

El crйdito hipotecario concedido en Espaсa lleva al alza de forma casi ininterrumpida desde 2014. En julio y agosto (ъltimos registros disponibles), el nъmero de hipotecas constituidas creciу en el entorno del 30%, segъn el Instituto Nacional de Estadнstica (INE).

En este contexto de progresiva apertura del grifo del crйdito es en el que ha llegado el nuevo proyecto del Gobierno para reformar el actual sistema hipotecario. Se trata de un proyecto de ley que incorpora a la legislaciуn espaсola una directiva europea aprobada en 2014. De hecho, Espaсa se arriesga a una fuerte sanciуn por parte de Bruselas, ya que dicha directiva debiу introducirse en suelo espaсol en marzo de 2016.

Tras ser aprobado por el Consejo de Ministros la semana pasada, el texto que ha preparado el Ministerio de Economнa, Industria y Competitividad iniciarб ahora su tramitaciуn parlamentaria y se aprobarб en los primeros meses de 2018 si el proceso no se dilata demasiado -algo que no es descabellado, ya que el Gobierno pretende lograr un amplio consenso-.

Mбs transparencia y menos inseguridad

Dos son los objetivos principales del proyecto: incrementar la protecciуn de los consumidores y poner freno a la elevada litigiosidad que actualmente sacude al бmbito hipotecario. En funciуn de cуmo sepa responder a ambas cuestiones, asн serб el impacto en el mercado de la norma que finalmente apruebe el Congreso.

«No es de esperar un gran impacto en tйrminos de oferta y demanda de hipotecas, aunque todo dependerб de lo clara que sea la nueva normativa», explica Santos Gonzбlez, presidente de la Asociaciуn Hipotecaria Espaсola (AHE). En este sentido, Gonzбlez espera que la reforma aclare ciertas cuestiones que actualmente se encuentran empantanadas en los tribunales, como la legalidad de los IRPH (нndices alternativos al Euribor a los que estбn referenciadas algunas hipotecas de tipo variable) o quiйn paga los gastos de constituciуn de las hipotecas: «Unos tribunales dicen una cosa y otros la contraria, algo que no tiene sentido, porque las mismas leyes no pueden derivar en interpretaciones distintas».

En todo caso, desde la Asociaciуn Espaсola de Banca (AEB) consideran «lуgico pensar que, si cambian las caracterнsticas de los contratos, puedan cambiar tambiйn las condiciones de financiaciуn». Y comparte este punto de vista Matilde Tatay, socia fundadora del despacho de abogados especializado en servicios econуmicos Carrau Corporaciуn: «Los bancos se van a ver en la obligaciуn de reestudiar los precios y las condiciones exigibles, asн como el perfil del cliente apto para obtener una hipoteca, lo que podrб encarecer los prйstamos y reducir el nъmero de los que se concedan».

Limitaciones previstas

En efecto, algunos de los cambios incluidos en el proyecto de reforma presentado por el Gobierno podrнan tentar a los bancos a dificultar de nuevo el acceso al crйdito. Por ejemplo, la prohibiciуn de la venta cruzada de otros productos financieros junto a la hipoteca, una estrategia muy extendida, por la que las entidades vinculan los intereses que pagarб el cliente por su hipoteca a la contrataciуn de seguros de vida o desempleo y planes de pensiones, o a gastar una determinada cantidad de dinero con sus tarjetas de crйdito.

En realidad, esta prohibiciуn esconde una letra pequeсa, ya que los clientes podrбn firmar ъnicamente la hipoteca, pero se permitirб que los bancos presenten comparativas de precios correspondientes a paquetes de productos. «Y en todo caso, si el Banco de Espaсa estima que esta prбctica resulta beneficiosa para los clientes de los bancos la autorizarб», sostiene Gonzбlez.

Otras novedades del proyecto tambiйn podrнan limitar sensiblemente los ingresos que las hipotecas venнan proporcionando hasta ahora a los bancos. Por ejemplo, las comisiones por amortizaciуn anticipada (tanto parcial como total) no podrбn superar el 0,5% durante los tres primeros aсos de la hipoteca y el 0,25% durante los dos siguientes, desapareciendo totalmente a partir del quinto.

Algo similar sucederб con los polйmicos intereses de demora que las entidades cobraban a los clientes que se retrasaban en el pago de sus cuotas. A partir de ahora esta penalizaciуn estarб limitada a tres veces el interйs legal del dinero (teniendo en cuenta que dicho interйs se encuentra a dнa de hoy en el 3%, el castigo al cliente no podrнa superar el 9%).

Hasta la fecha, las entidades financieras podнan ejecutar la hipoteca (es decir, iniciar el procedimiento de desahucio) tras sufrir tres impagos seguidos. La reforma hipotecaria tambiйn introduce un cambio sustancial en este punto, porque ahora serбn necesarias nueve cuotas sin pagar (o el 2% del capital) durante la primera mitad de la hipoteca y hasta 12 impagos (o el 4% del capital) durante la segunda.

Facilidades para el cambio

En los ъltimos aсos, las hipotecas a tipo fijo comercializadas prбcticamente han igualado a las de interйs variable (muy mayoritarias en el anterior ciclo inmobiliario). El proyecto de ley del Gobierno pretende apuntalar esta tendencia, para lo que abarata el coste asumido por el cliente que desea transformar su hipoteca variable en fija (o viceversa): el coste del cambio estarб limitado al 0,25% de la hipoteca durante los tres primeros aсos y serб gratuito a partir de ese momento.

Y exactamente lo mismo sucede con las hipotecas multidivisa, que algunas entidades vendieron entre sus clientes durante los aсos del boom (fundamentalmente, en yenes japoneses y en francos suizos). A partir de la entrada en vigor de la reforma, los usuarios de estas polйmicas hipotecas podrбn solicitar su nominaciуn en euros y, ademбs, podrбn hacerlo durante toda la vida del crйdito.

«En realidad, lo que hace esta reforma es trasponer la directiva europea de 2014 sobre protecciуn al consumidor hipotecario, juntar todos los cambios legales que han tenido lugar en Espaсa durante los ъltimos aсos y aсadirle alguna cosa mбs, como esa referencia a las hipotecas multidivisa», explica Gonzбlez. En todo caso, desde la AHE valoran de una forma «muy positiva» este proyecto de ley, «porque busca eliminar la incertidumbre generada por los frentes judiciales que actualmente siguen abiertos y porque abunda en la transparencia de las hipotecas».

Asesoramiento profesional gratuito

En este sentido, la reforma otorga especial importancia a la fase «precontractual», es decir, a la semana inmediatamente anterior a la firma del crйdito ante notario: «El prestamista deberб entregar al cliente la documentaciуn detallada sobre oferta vinculante, existencia de clбusulas esencialmente sensibles, escenarios de evoluciуn de cuotas en funciуn de previsiones sobre tipos de interйs y seguros asociados», tal como explica Tatay.

Una de las principales novedades del texto es que anima a los futuros hipotecados a acudir al notario que estimen oportuno con toda esa informaciуn que les ha suministrado su banco: «El prestatario deberб ser informado gratuitamente por el notario sobre el contenido del contrato y verificarб mediante acta que el prestatario comprende las consecuencias jurнdicas y econуmicas del contrato que va a firmar». Y ningъn notario podrб negarse a asumir esta labor de asesoramiento o se arriesgarб a ser sancionado.

El objetivo ъltimo de la reforma es poner coto a la elevada litigiosidad del sistema hipotecario, que ha provocado que sуlo desde junio se acumulen en los juzgados espaсoles mбs de 100.000 demandas relacionadas con estos prйstamos. En la mayorнa de casos, se reclama la supresiуn de alguna clбusula o producto que los usuarios contrataron sin tener los suficientes conocimientos financieros para comprender su complejidad (lo que ya derivу en la anulaciуn retroactiva de las clбusulas suelo opacas).

Por este motivo, la reforma aboga por aumentar la informaciуn en manos del consumidor y sugiere la posibilidad de crear un contrato hipotecario tipo, algo que actualmente no existe. Ademбs, prohнbe a los bancos ofrecer incentivos a sus empleados en funciуn del volumen de prйstamos que comercialicen, lo que provocу durante el anterior ciclo la concesiуn muchas veces alocada de este tipo de productos.


Written by ILLINOIS


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